這幾天北京開的大會可以說備受矚目，大會的內容被廣泛關注，特別是房地產作為最靠天吃飯的行業，必然也是這幾天會議最關注的焦點。

       之前地方的會議中，主要的焦點內容是加快基礎設施建設、發展戰略性新興產業、促進消費升級、重視人才培養和引進是今年地方政府工作報告中的關鍵詞。

       最近房地產市場關注度非常高，特別是慣例的出現了輕微的小陽春，部分城市排隊買房再現，這種情況下，大會更被關注了：

       剛剛過去的2018年全國房地產市場再創歷史新高。從土地市場來看，2018年全國土地出讓收入超6.5萬億元，達到65096億元，同比增長25%，刷新歷史紀錄。

       從房屋銷售來看，根據國家統計局數據顯示，2018年，全國商品房銷售額149973億元，同比增長12.2%，再創歷史新高。從這些數據來看，房地產市場依然火爆，呈現持續的增長態勢，但是有些數據指標有所下滑。

       那么2019年今年的大會，大眾關注的10大房地產關鍵詞是什么？

       首先：房地產稅

       當下再次加速推動房地產落地的可能性不大，2018年關注度非常高。

       房地產稅作為一個新稅種，其實要開征必須有很多門檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎的不動產信息聯網登記+房價的動態評估體系。

       最簡單的一個基礎是不動產信息聯網登記，從國稅總局的政策看，不動產登記聯網已經基本完成。

       但房地產稅法的立法程序還未開始。

       小編認為在3年內房地產稅即使出來，也改變不了市場基本面。土地財政如何改？

       按照評估值征收房地產稅房屋的評估值應是房屋市場價值，而非房產原值（即購房時價格）

       房地產稅從執行周期看，肯定是先從增量開始：

       1：從之前已經有的試點看，房產稅都是從新增量開始試點，這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房產稅在這些城市就不會擴大。重慶已經逐漸開始擴大到存量。

當然從現在開始，買房的時候需要警惕了。

       其次：一城一策

       調控政策避免一刀切，在全國有90多個不同級別城市執行了限售政策，上百個城市執行限購限貸等各種政策，未來各地房地產調控依然由各城市主導，而分類指導也帶來了更多的監管，未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

       房地產政策最嚴格的時期已經過去。

       2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，標志著，本輪樓市調控全面見底。未來多個城市的的很多微調寬松政策將密集出現。

       特別是對于二三線城市來說，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調整。而部分城市的銀行也有可能會變現的調整執行中的信貸政策。

       現在看，市場基本面出現了變化，大部分城市出現了房源多于購房者的現象。

       從各地政策內容看，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過于嚴厲，部分城市樓市出現明顯調整局部市場，會有政策微調的可能性。只要房價不漲的城市，最近房地產政策都有松動的可能性。

       第三：三穩政策

       穩地價、穩房價、穩預期，是2018年下半年來房地產政策的主要基調。在兩會中，大部分省份都明確提及。

       最近是各地兩會集中時間，針對房地產的各種定調將不斷，整體看，2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢。

       房地產市場也再次提出了穩地價穩房價穩預期。從2018年年中明確的“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，對調控不利的城市繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。

       未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

       未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。

       第四：房地產長效機制

       房地產長效機制已經在租售并舉，房住不炒等環節開始快速落地，預計2018年后續將有更多制度性政策發布。

       另外，房地產稅等調控政策也將在2018年加速落地。整體看，房地產調控已經出現了質變。建立房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。從政策預期看，下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩預期。

       第五：熱點區域的規劃紅利

       房地產市場看規劃，最近看大灣區+首都二機場、海南自貿區等，都是會議的熱點關鍵詞。

       第六：租賃住房

       過去一年多時間，是歷史以來，各級調控對租賃市場最關注的一年。而出現租金依然明顯上漲的原因核心是，雖然政策發力，但資本大量進入存量領域，在增量市場供應滯后下，當下租金被影響。

從政策內容看，主要是加減法政策，加法增加供應，減法，減少選擇租賃居住的阻力。

       主要有兩個方向：一類是直接影響房源供應，供應70年產權的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比較積極。2016年11月以來全國已經有20多個城市成交的超過270宗地塊，合計高達1000萬平米的自持地塊（部分只約束持有一定年限），其中部分都將建設成為租賃住房。這是給租賃市場做加法，包括深圳、天津、南京、東莞等城市也有供應。

       另外一類是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。這種到目前為止全國已經有超過8個省份20個以上城市發布了政策內容。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。

       第七：城鎮化政策

       2月28日，國家統計局公布《2018年國民經濟和社會發展統計公報》，戶籍人口城鎮化率為43.37%，比上年末提高1.02個百分點。

多個城市降低落戶門檻，吸引人才。

       第八：宅基地

       農村的承包土地和宅基地是法律賦予農民的合法財產權利，讓農民帶著土地權利進城成為新市民是保護農民利益的需要，也是促進城鎮化健康發展和社會穩定的需要。所以，現階段農民進城落戶定居，是不是放棄承包的耕地、草地、林地和宅基地，必須完全尊重農民的意愿，不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶的條件。

       第九：棚改

       從全國庫存看，房地產市場已經基本告別庫存積壓時代，當下樓市庫存當前房地產去庫存任務初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個月以下。

必須明確的是，棚改的數量將減少，這已經是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經是趨勢。但一刀切的可能性不存在。

       第十：房住不炒

       這樣的關鍵詞會不會政府工作報告中，始終是舉國上下關注的焦點。特別是經濟平穩的當下，房地產調控的取向會不會變化。